Pocos asuntos definen mejor el malestar económico de una generación que el precio de la vivienda. En Estados Unidos —pero la lección viaja bien a Europa y, desde luego, a España— acceder a una casa se ha convertido en una carrera de obstáculos cada vez más empinada. El equipo de economía estadounidense de Goldman Sachs, encabezado por Jan Hatzius, dedica uno de sus US Economics Analyst a poner números a ese malestar, a diagnosticar sus causas y a proponer la solución. Y el diagnóstico es tan claro como incómodo: el problema no es, en lo esencial, de tipos de interés, sino de oferta y, sobre todo, de burocracia. No es un asunto menor para la economía ni para los mercados: la vivienda es el mayor activo de la mayoría de los hogares, un termómetro del malestar social y un factor de peso en la inflación que vigilan los bancos centrales.
El sueño (cada vez menos) asequible
El punto de partida son tres termómetros de asequibilidad que apuntan todos en la misma dirección.
Figura 1. Tres indicadores de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos — Fuente: Department of Commerce, Goldman Sachs Global Investment Research.
El primero, la relación entre el precio de la vivienda y la renta, ha superado el techo que marcó la burbuja de mediados de los 2000, aquella que acabó en la crisis financiera. El segundo, la cuota hipotecaria como porcentaje de la renta, se disparó en 2022 cuando los tipos hipotecarios tocaron máximos de dos décadas, y desde entonces apenas ha aflojado. Y el tercero, el peso del alquiler sobre la renta, está en su nivel más alto desde 1980. La conclusión es difícil de matizar: ya se quiera comprar o alquilar, la vivienda devora hoy una porción del salario como no se veía en casi medio siglo. Y, a diferencia de la burbuja de los 2000, esta vez la causa no es un exceso especulativo de demanda, sino una carencia crónica de oferta. La diferencia es crucial. Una burbuja de demanda se desinfla sola cuando los precios caen; una carencia de oferta, en cambio, solo se cura construyendo, y eso lleva años. Por eso Goldman insiste en que la asequibilidad no mejorará de forma sostenible mientras no se ataque el origen del problema: la escasez física de casas.
Faltan entre tres y cuatro millones de casas
Aquí está el corazón del análisis. Goldman cuantifica el déficit de vivienda con dos métodos distintos y llega a una cifra robusta.
Figura 2. Estimaciones del déficit de vivienda en EE. UU. — Fuente: Goldman Sachs Global Investment Research.
Por el enfoque de precio sobre renta, el banco calcula un déficit de unos 3,9 millones de viviendas; por el de tasas de vacancia, unos 3,0 millones. En ambos casos, la magnitud es enorme: equivale a alrededor del 2,3% de todo el parque de vivienda del país. Y no es una rareza metodológica: las estimaciones de otras instituciones, desde la asociación de constructores hasta Freddie Mac, Zillow o la asociación de agentes inmobiliarios, se mueven en un rango de entre millón y medio y cinco millones y medio de casas que faltan. El origen del agujero está claro: tras la crisis de 2007-2009, la construcción de vivienda entró en un parón largo y profundo del que nunca se recuperó del todo, de modo que la oferta lleva casi quince años creciendo por debajo de la demanda. La consecuencia es que la proporción del parque disponible para compra o alquiler ha caído por debajo de su media histórica, tensando los precios.
Conviene entender cómo se llega a esas cifras, porque dicen mucho del drama humano detrás del dato. El primer método mide cuántas viviendas harían falta para devolver las relaciones de precio y alquiler sobre renta a su media de los años noventa. El segundo calcula cuántas se necesitarían para normalizar las tasas de vivienda vacía disponible e incluye, además, la "demanda reprimida" de los hogares que directamente no llegaron a formarse porque no encontraron una opción asequible: parejas que no se independizaron, jóvenes que siguen en casa de sus padres. Por estados, California y Florida arrastran los mayores déficits. Y un dato resume la magnitud del frenazo: tanto la tasa de vivienda vacía en alquiler como la de vivienda en venta han caído con fuerza desde 2007, dejando el mercado más tensionado que en cualquier otro momento de las últimas décadas.
El verdadero culpable: la burocracia del suelo
¿Qué impide que la oferta se ponga al día? Goldman identifica tres frenos, y el orden importa. El más decisivo, con diferencia, es la regulación del uso del suelo. La normativa urbanística estadounidense se ha vuelto cada vez más restrictiva con el tiempo —el número de litigios por regulaciones del suelo creció de forma sostenida entre 1940 y 2010—, y su efecto más palpable es brutal en su sencillez: alrededor del 60% del suelo residencial del país solo permite levantar edificios de tres plantas o menos. Dicho de otro modo, en la mayor parte del territorio está prohibido por ley construir en densidad, que es justo lo que abarataría la vivienda. Estas trabas son especialmente férreas en las jurisdicciones pequeñas, donde una reforma a gran escala resulta más difícil, y se han endurecido sobre todo en las grandes áreas metropolitanas, precisamente donde más se necesita vivienda.
Los otros dos frenos son secundarios pero reales. El segundo es la caída de la productividad y la escasez de trabajadores cualificados en el sector de la construcción, un oficio que lleva décadas perdiendo eficiencia frente al resto de la economía. Y el tercero es de mercado: a medida que el suelo edificable se agota y construir se encarece, la oferta responde cada vez con más lentitud a las subidas de precio. El resultado combinado es una oferta de vivienda que se ha vuelto progresivamente más "inelástica": por mucho que suban los precios, apenas se construye más. Es la receta perfecta para una crisis de asequibilidad permanente.
Los economistas llevan tiempo midiendo ese fenómeno. Trabajos académicos de referencia estiman cómo responde la oferta de vivienda a los precios, y todos apuntan en la misma dirección: cuanto más regulada y más llena está una ciudad, menos casas nuevas genera cada subida de precio. Estados Unidos, que durante décadas presumió de un mercado inmobiliario flexible y barato frente al europeo, ha ido pareciéndose cada vez más al modelo continental: caro, rígido y atrapado por la normativa local. La paradoja es notable en un país que se piensa a sí mismo como el reino de la libertad de empresa.
La reforma que cambiaría las cuentas
La parte más esperanzadora del informe es también la más política. Goldman simula qué pasaría si la regulación del suelo en todas las grandes áreas metropolitanas se relajara hasta el nivel que hoy tienen las ciudades del cuartil menos restrictivo —es decir, si las zonas más burocratizadas se parecieran a las más permisivas— y los precios crecieran al ritmo previo a la pandemia. El resultado es llamativo: se construirían unos 2,5 millones de viviendas más a lo largo de la próxima década de las que se levantarían sin la reforma. Esa cifra eliminaría alrededor de dos tercios del déficit estimado. En otras palabras, buena parte del problema de la vivienda estadounidense no se arregla con más estímulos ni con tipos más bajos, sino con un cambio en las normas que deciden qué y cuánto se puede construir.
El propio Goldman matiza que una reforma así no sería ni fácil ni instantánea: chocaría con los intereses de los propietarios actuales —que se benefician de la escasez—, con los gobiernos locales que controlan el urbanismo y con la resistencia vecinal al crecimiento en altura, ese fenómeno que en inglés se resume con las siglas NIMBY ("not in my backyard", no en mi patio trasero). Pero la dirección del argumento es inequívoca: la palanca más potente para abaratar la vivienda no está en manos de la Reserva Federal, sino en los ayuntamientos. Es una conclusión que desplaza el foco del debate habitual sobre la vivienda, casi siempre centrado en los tipos y las ayudas, hacia el terreno mucho más prosaico —y mucho más decisivo— del urbanismo municipal.
La lección trasciende a Estados Unidos. En casi todas las economías desarrolladas, incluida la española, el debate sobre la vivienda tiende a centrarse en la demanda —ayudas, tipos, fiscalidad— cuando el verdadero cuello de botella suele estar en la oferta y en la regulación que la estrangula. El trabajo de Goldman es un recordatorio incómodo: la inasequibilidad de la vivienda es, en gran medida, una decisión política disfrazada de fenómeno de mercado. Para el inversor de largo plazo, la conclusión es doble. Por un lado, mientras no se aborde la oferta, la presión sobre los precios y los alquileres tiene poco de coyuntural y mucho de estructural. Por otro, cualquier giro regulatorio serio hacia la construcción en densidad sería un acontecimiento de primer orden, con ganadores y perdedores claros entre los sectores ligados al ladrillo. La política del suelo, tan aburrida en apariencia, es uno de los grandes temas económicos de la década. Y es, por una vez, un problema con solución conocida: no hace falta inventar nada, basta con permitir construir donde la gente quiere vivir. Que algo tan sencillo resulte tan difícil dice probablemente más de nuestra política que de nuestra economía.