Hay un género literario propio dentro de la industria financiera: el outlook anual de la gran consultora inmobiliaria. Suele leerse con cierta condescendencia —parecen siempre moderadamente optimistas, porque vender ladrillo es su oficio— y, sin embargo, el de CBRE para 2026 merece una lectura atenta. No porque la firma diga nada estridente, sino justamente por lo contrario: describe un mercado que ha dejado atrás el susto de 2023 y se acomoda a un régimen distinto, donde el dinero ya no se gana esperando que los precios suban, sino cobrando el alquiler mes a mes. Para quien construye carteras, esa distinción lo cambia casi todo.
El titular del informe es la previsión de que la actividad inversora en inmobiliario comercial estadounidense crezca un 16% en 2026, hasta los 562.000 millones de dólares. Es una cifra que, sin ser espectacular, tiene su gracia: deja atrás el suelo de 2023 y se sitúa muy cerca del promedio anual del periodo 2015-2019, ese mundo previo a la pandemia que ahora usamos como vara de medir la normalidad. Y todo ello, advierte CBRE, en un contexto macroeconómico que no es precisamente un jardín.
Una macro que se enfría sin romperse
El punto de partida es un crecimiento que pierde fuelle. CBRE espera que el PIB estadounidense se desacelere hasta el 2,0% en 2026, desde el 2,3% de 2025, por menor inversión empresarial y menor gasto del consumidor. La inflación seguiría incómoda, en un promedio del 2,5%, y la creación de empleo se frenaría hasta un raquítico 0,3% anual, muy por debajo del 1,1% que ha sido la media desde 1990. Con ese cuadro, la firma anticipa que la Reserva Federal recortará tipos solo dos veces en 2026, hasta una horquilla del 3,0%-3,25%.
Lo interesante para el inversor inmobiliario no está tanto en el tipo corto como en el largo. CBRE recuerda que la senda de los tipos a largo plazo se ha desacoplado de los fed funds: la preocupación por el nivel de deuda pública presiona al alza los rendimientos del Treasury, pero la perspectiva de menor crecimiento podría dejar el bono a diez años por debajo del 4% a cierre de año. El resultado más probable —y aquí está la pieza que sostiene todo el optimismo del informe— es una curva de tipos que se empina, lo que permite financiarse con crédito a corto y reactivar el volumen de inversión. Es un detalle técnico, pero es el gozne sobre el que gira la tesis.
El retorno será de renta, no de revalorización
Si tuviera que quedarme con una sola idea del documento, sería esta: CBRE espera que las cap rates de la mayoría de tipologías compriman solo entre 5 y 15 puntos básicos en 2026. Traducido: los precios apenas subirán por compresión de rendimientos exigidos. Por tanto, los retornos totales vendrán impulsados por la renta, no por la revalorización del activo.
Esto no es un matiz contable. Marca la diferencia entre el ciclo anterior —donde se compraba caro confiando en vender aún más caro, apalancados en tipos cero— y el actual, donde el retorno hay que ganárselo con selección de activo y gestión. CBRE lo dice sin ambages: "asset selection and management will be key drivers for returns". Es música para los oídos de quien entiende el inmobiliario como un activo que se gestiona, y no como una ficha de un casino macro.
Figura 1. Volumen de inversión en real estate comercial de EE. UU., en miles de millones de dólares — Fuente: MSCI Real Assets, CBRE Research.
El gráfico de volumen pone la recuperación en perspectiva. Tras el pico extraordinario de 2021 (cerca de 840.000 millones) y el de 2022 (unos 745.000), la inversión se desplomó hasta rondar los 360.000 millones en 2023, en plena resaca de las subidas de tipos. Las barras de 2025 estimado (unos 485.000 millones) y 2026 previsto (los citados 562.000) dibujan una vuelta ordenada hacia la media histórica. No es euforia; es normalización. Y CBRE aporta un dato cualitativo que ayuda a creérselo: en 2025 ejecutó el mayor número de acuerdos de confidencialidad con compradores potenciales desde 2022, mientras los vendedores se han vuelto más realistas con los precios. Cuando la mesa de negociación se reactiva por los dos lados, las transacciones acaban llegando.
Oficinas: el regreso del prime y de los gateways
El sector que más titulares de pánico generó durante la pandemia es, paradójicamente, uno de los que muestra un giro más nítido. CBRE destaca que 2025 fue el primer año, desde que la firma empezó a medir el mercado en 1988, en que las retiradas de inventario (demoliciones y conversiones) superaron a las nuevas entregas. Menos oferta, sencillamente. Esa contracción bastó para provocar la primera caída interanual de la tasa de vacancy en más de cinco años, pese a que la absorción neta de 2025 quedó un 14% por debajo de su media de 30 años.
La otra historia es la de la calidad. La brecha de comportamiento entre el espacio prime y el secundario está cerca de máximos históricos, y los ocupantes se pelean por lo mejor. Los edificios prime del centro de las ciudades registraron una caída de 1,5 puntos porcentuales en su vacancy desde finales de 2024, frente a los 0,5 puntos de los prime suburbanos. Y los grandes mercados gateway recuperan protagonismo: el leasing de centro urbano, que entre 2020 y 2024 supuso apenas el 30% de la actividad pese a representar el 35% del inventario, repuntó hasta el 40% en 2025. Manhattan, San Francisco y Dallas lideran el optimismo de la firma.
Industrial: la era de las renovaciones
El sector logístico vive una transición curiosa. CBRE prevé un aumento del 5% interanual en la contratación industrial en 2026, hasta acercarse a los 1.000 millones de pies cuadrados. Pero lo verdaderamente revelador es la composición de esa demanda.
Figura 2. Nuevos contratos industriales frente a renovaciones, en millones de pies cuadrados, y peso de las renovaciones — Fuente: CBRE Research.
La línea verde del gráfico cuenta la historia: la cuota de renovaciones sobre el total ha escalado del 27% en 2022 hasta un 36% previsto para 2026, muy por encima de la media histórica del 24%. En volumen, las renovaciones pasan de 234 millones de pies cuadrados en 2022 a 355 millones en 2026, mientras los nuevos contratos se mantienen estables en torno a los 632 millones. Los inquilinos renuevan a niveles récord —empujados por los costes arancelarios, el reshoring de la manufactura y la externalización a operadores logísticos (3PL)— en lugar de mudarse. Los caseros, por su parte, ofrecen incentivos cada vez más generosos para anticipar esas renovaciones: en 2025 se firmaron de media 219 días antes del vencimiento, casi 30 días antes que en 2024. Un mercado de inquilino, donde la flexibilidad la pone el propietario.
Retail y multifamily: la selectividad como norma
El comercio minorista entra en 2026 con fundamentales sorprendentemente sólidos —disponibilidad cerca de mínimos plurianuales por la escasez de nueva construcción— pero pasando a una fase más selectiva. La demanda la sostienen supermercados, discounters y servicios; los centros anclados en alimentación y los formatos open-air bien ubicados rendirán mejor, mientras los centros comerciales más débiles seguirán rezagados.
El residencial multifamiliar es, quizá, el sector con el matiz más fino del informe. CBRE espera demanda neta positiva en 2026, pero arrastra un exceso de oferta —fruto de una ola de nueva construcción descrita como la mayor en 50 años— especialmente en el Sun Belt y la región de las Montañas. La consecuencia es que los operadores priorizan ocupación sobre subida de rentas, apoyándose en renovaciones que ya suponen el 57% de toda la actividad de leasing (frente al 51% de 2015 y el 48% de 2005). Y aquí CBRE introduce una métrica que conviene anotar: el blended rent growth, que combina rentas de nuevos contratos y de renovaciones.
Figura 3. Crecimiento de rentas interanual previsto para 2026 en los 25 mayores mercados — Fuente: CBRE Research, RealPage Inc., CBRE Econometric Advisors.
El gráfico es elocuente. San Francisco encabeza la lista, con un crecimiento mezclado (blended) cercano al 4,7% frente a un effective asking de en torno al 3,7%. En el otro extremo, Austin y Denver muestran un crecimiento de rentas de nuevo contrato negativo —Austin ronda el -1,1%—, pero su blended se mantiene en positivo gracias a las renovaciones. A escala nacional, la diferencia es notable: un blended próximo al 3,1% frente a un asking en torno al 1,5%. La lección para el inversor es que mirar solo las rentas de nuevos contratos —el dato que más se publica— infravalora el comportamiento real de una cartera residencial. La distancia entre ambas líneas es la prima por retención de inquilino, y en 2026 vale dinero de verdad.
Data centers: el sector que no conoce techo
Si hay una historia de crecimiento sin disimulo en todo el informe, es la de los centros de datos. CBRE prevé que 2026 marque un récord histórico de contratación, con la vacancy en mínimos y los precios en máximos. El cuello de botella ya no es la demanda —insaciable, empujada por la IA— sino la capacidad de entregar oferta: los plazos de 12 a 18 meses para edificios de menos de 50 MW han quedado obsoletos, y los campus de más de 500 MW orientados a IA pueden tardar 24, 36 o incluso más de 48 meses por las conexiones eléctricas.
Figura 4. Rentas de centros de datos en mercados primarios para requerimientos de 250-500 kW, en dólares — Fuente: CBRE Research.
La trayectoria de precios no admite ambigüedad: las tres líneas suben sin descanso. Para 2026, CBRE proyecta una renta baja (Low) de 190 dólares, una media (Average) de 215 y una alta (High) de 240, partiendo de niveles claramente inferiores en 2022 (la media rondaba los 138 dólares). Es una de esas curvas que dan vértigo precisamente por lo limpias que son.
Figura 5. Tasa de preleasing de centros de datos en construcción en mercados primarios — Fuente: CBRE Research.
El segundo gráfico explica por qué la oferta no enfría el mercado: la tasa de preleasing —es decir, el porcentaje de capacidad ya comprometida antes de terminar la obra— se mantendría en el entorno del 75% en 2026, frente a la norma histórica del 40%-50%. Y eso ocurre pese a una expansión del 43% interanual del inventario en mercados primarios. Cuando tres de cada cuatro metros cuadrados se alquilan antes de existir, el riesgo de promoción se reduce drásticamente. CBRE espera que el desarrollo greenfield siga desplazándose hacia el Sun Belt, especialmente a lo largo de la Interestatal 20 y en estados con mercados eléctricos desregulados y abundante gas natural.
Healthcare y life sciences: oferta a la baja, suelos a la vista
Los dos sectores que cierran el informe comparten un mismo guion: la nueva construcción se desploma y eso estabiliza los fundamentales. En healthcare, las entregas de edificios médicos ambulatorios (MOB) caerían un 26% en 2026, hasta el nivel más bajo en más de una década, lo que sostiene la ocupación y permite que la renta media de los MOB crezca un 1,4% (frente al 0,9% de 2025) hasta un récord. La vacancy se mantendría en su rango típico de la última década, entre el 9,5% y el 10,5%.
En life sciences, el péndulo de la sobreoferta empieza a corregirse: el pipeline de laboratorio y I+D, que llegó a superar los 37 millones de pies cuadrados en 2023, ha caído a unos 6 millones, el nivel más bajo desde principios de 2019. CBRE espera que la tasa de vacancy de este segmento se estabilice en su pico cíclico del 23,3% en 2026, apoyada en el secado de la nueva oferta. Es un sector que ha sufrido y que, según la firma, toca fondo este año.
Lectura desde la silla del inversor
El informe de CBRE describe, en el fondo, un mercado que ha vuelto a la cordura. No hay promesas de rentabilidades de doble dígito por simple revalorización, ni tampoco el catastrofismo que dominó los titulares sobre oficinas hace dos años. Hay, en cambio, un mensaje sobrio y exigente: el dinero se ganará seleccionando bien el activo, el mercado y la gestión, y cobrando renta.
Para BISSAN, que entiende los activos alternativos e inmobiliarios como una pieza más del Atlas Patrimonial y nunca como una apuesta direccional, esta es exactamente la clase de régimen que conviene leer con frialdad. Un outlook de una casa que vive de vender inmobiliario siempre tendrá un sesgo constructivo, y conviene recordarlo. Pero la disciplina que pide para 2026 —renta sobre revalorización, calidad sobre cantidad, gestión sobre apalancamiento— es difícilmente discutible. Y en mercados privados, donde la dispersión entre el buen gestor y el mediocre es enorme, esa disciplina es justo lo que separa una buena inversión de un mal recuerdo.
Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Este artículo resume y comenta un informe de terceros (CBRE) con finalidad divulgativa; no constituye una recomendación de inversión ni asesoramiento financiero. Las cifras proceden del documento original y se han contrastado con sus gráficos. BISSAN Value Management EAF, S.L. no invierte en criptoactivos y la mención de cualquier activo o mercado en este texto es analítica, no una sugerencia de compra o venta.