El informe United States Outlook 2026 de Cushman & Wakefield no es una pieza macro al uso, sino una guía para inversores inmobiliarios que necesitan saber sobre qué terreno construyen los próximos doce meses. Y el terreno, según la consultora, es firme pero desigual: una economía que se enfría sin romperse, unos tipos que se asientan en un nivel mucho más alto que el de la década pasada y unos aranceles que mantienen la inflación incómodamente pegajosa. Para BISSAN, que sigue el inmobiliario comercial estadounidense como termómetro de los activos reales globales, el documento ofrece una lectura útil: el ciclo no ha terminado, pero el manual de antes ya no sirve.
Una economía que aterriza, no que se estrella
El punto de partida es un mercado laboral en transición. La consultora resume el momento con una frase reveladora: pocos despidos, pero también pocas contrataciones. Los datos de creación de empleo de 2024 se han revisado a la baja con fuerza, una señal de que la pujanza del mercado laboral era más aparente que real. Aun así, las solicitudes de subsidio por desempleo siguen contenidas, lo que indica que las empresas retienen a su plantilla en lugar de despedir. La inmigración y la baja participación laboral mantienen el desempleo artificialmente bajo, pero ralentizan el crecimiento potencial de la economía.
El segundo gran condicionante es la inflación, que Cushman & Wakefield espera "inflacionaria, pero ¿por cuánto tiempo?". El factor nuevo respecto a ciclos anteriores son los aranceles: la consultora estima un tariff rate efectivo cercano al 17%, el más alto en casi un siglo, que actúa como un impuesto sobre el consumo y empuja los precios al alza de forma puntual pero significativa. La cuestión clave, que el informe deja abierta con honestidad, es si ese efecto es un escalón único en el nivel de precios o el germen de una inflación más persistente que obligue a la Reserva Federal a mantener los tipos altos durante más tiempo.
Con esos mimbres, la consultora revisa al alza sus previsiones, aunque advierte de que los riesgos están razonablemente equilibrados. El escenario base contempla un crecimiento del PIB real moderándose hacia el 1,7% en 2026 frente a un 1,9% en 2025, con un paro que repunta hasta el 4,9%. No es una recesión, sino un aterrizaje suave: la economía pierde fuelle pero conserva la capacidad de generar oportunidades para corporaciones e inversores con horizonte de medio plazo.
El precio del dinero ha cambiado de régimen
Si hay un mensaje que el inversor inmobiliario debe interiorizar es que el coste de capital no va a volver a los niveles de la última década. La sección de mercados de capitales arranca con un análisis sobre la Reserva Federal especialmente relevante: existe un desacuerdo profundo, dentro del propio FOMC, sobre dónde está el tipo "neutral" —ese nivel que ni estimula ni frena la economía—. Las estimaciones se dispersan entre un suelo del 2,6% y un techo del 3,9%, con la mediana de largo plazo asentándose alrededor del 3%.
Long Run Median Fed Funds Rate: la dispersión del FOMC sitúa el suelo (Low) en 2,6% y el techo (High) en 3,9%, con la mediana de largo plazo en el 3,0% (Capital Markets) — Capa D.
Esta dispersión importa porque define el suelo de toda valoración inmobiliaria. Cushman & Wakefield es contundente: una compresión sostenida de las rentabilidades de los activos —ese cap rate que infló las valoraciones cuando el dinero era gratis— es improbable. La distancia entre el coste de financiación y la rentabilidad de los inmuebles seguirá siendo estrecha mientras los tipos permanezcan elevados, lo que obliga a los inversores a buscar el retorno en la mejora operativa de los activos y en el crecimiento de las rentas, no en la magia de la expansión de múltiplos.
La buena noticia es que el mercado de deuda ha recuperado liquidez. Los diferenciales del CMBS —los bonos respaldados por hipotecas comerciales— han caído por debajo de los niveles previos a las subidas de tipos, lo que abarata la financiación y atrae de nuevo a prestamistas que durante 2022 y 2023 se habían retirado. La consultora subraya que el capital exige hoy durabilidad y resiliencia: presiones inflacionistas, dispersión geopolítica e incertidumbre arancelaria han elevado la prima por calidad y por previsibilidad de los flujos.
El resultado es un capital que vuelve con disciplina. Los volúmenes de transacción crecieron alrededor de un 22% en los últimos doce meses, una recuperación notable que devuelve actividad a un mercado que llevaba dos años casi paralizado. Pero ese capital es selectivo: prioriza activos de alta calidad —industrial, multifamily, ciertos segmentos de retail y alternativos como centros de datos y sanidad— y penaliza la oficina de gama baja.
Sector a sector: la oficina respira, el industrial sorprende
La rotación sectorial es el corazón del informe. La oficina, el activo más castigado del ciclo post-pandemia, empieza a estabilizarse: la disponibilidad sigue alta pero el sector vuelve a crecer, impulsado por la calidad —los edificios prime concentran la demanda— y por un repunte del empleo de oficina que la consultora proyecta positivo a partir de 2026 tras dos años en negativo. No es una recuperación uniforme; es una bifurcación entre activos ganadores y perdedores.
El industrial protagoniza la sorpresa al alza. Tras absorber la enorme oleada de nueva oferta de 2025, la consultora espera que el desequilibrio entre oferta y demanda se invierta a partir de 2026, con la disponibilidad volviendo a tensionarse y la vacancy normalizándose. El "rampdown" de nueva construcción —la fuerte caída de proyectos en marcha— es precisamente lo que prepara el terreno para una recuperación de las rentas.
Sector industrial (Cushman & Wakefield Baseline Forecast – Industrial): nueva oferta y absorción por año (barras, eje izq.) y tasa de disponibilidad (línea, eje der.), que toca techo en torno a 2025-2026 (~7%) antes de moderarse hacia 2028 (Industrial) — Capa D.
El multifamily —vivienda en alquiler— combina demanda estructural con una oleada de entregas que el mercado está absorbiendo. La consultora prevé que la actividad de alquiler caiga por debajo de la oferta a corto plazo, presionando la ocupación, pero la demanda subyacente sigue siendo sólida y la previsión es de recuperación a medida que el pipeline de obra nueva se agote en los próximos dos años. El retail, por su parte, esconde más de lo que aparenta: la demanda de los inquilinos es mayor de lo que sugiere el ruido mediático sobre el comercio físico, y la oferta nueva es prácticamente inexistente, lo que mantiene la ocupación elevada en los centros comerciales de calidad.
Entre los alternativos, los centros de datos siguen siendo la estrella indiscutible, con una demanda explosiva ligada a la inteligencia artificial y la digitalización. Junto a ellos, la vivienda para estudiantes, el senior housing y el inmobiliario sanitario aparecen como nichos con vientos de cola demográficos y de oferta favorables que atraen capital institucional en busca de flujos estables y descorrelacionados.
La tabla que lo resume todo
Cushman & Wakefield condensa su escenario base en una tabla de proyecciones que merece atención por su concreción. El PIB real pasa del 1,9% en 2025 al 1,7% en 2026 y rebota ligeramente al 1,8% en 2027. El empleo no agrícola, que aún sumaba casi un millón de puestos en 2025, entra en terreno negativo en 2026 (-63 mil) antes de recuperarse. El paro escala hasta el 4,9% en 2026, la inflación medida por el IPC se mantiene tozuda en el 3,3% y el tipo de los Fed funds se asienta en el 3,1% a cierre de año. El bono a diez años se mueve en el entorno del 4,3% y el tariff rate efectivo, el dato más llamativo, se dispara al 11,7% en 2026 desde el 2,5% de 2024.
Escenario base "Cushman & Wakefield Baseline Outlook (50% Probability)": PIB real del 1,7% en 2026, IPC del 3,3% y effective tariff rate del 11,7% (Takeaways) — Capa D.
La consultora acompaña este escenario base con un abanico de alternativas: un upside del 15% de probabilidad, un escenario cercano a recesión del 25% y una stagflation del 10%. Es un reconocimiento honesto de que la visibilidad es limitada y de que el equilibrio de riesgos puede romperse en cualquier dirección. La propia nota metodológica que acompaña la tabla lo explica con claridad: la probabilidad del escenario base se interpreta como un 50% de opciones de que la economía rinda igual o mejor, y un 50% de que lo haga peor.
Lectura para BISSAN
El mensaje que extraemos es de prudencia constructiva. El inmobiliario comercial estadounidense ha pasado lo peor del ajuste de tipos: la liquidez vuelve, los diferenciales se estrechan y los volúmenes repuntan. Pero el régimen ha cambiado de forma estructural. Con un coste de capital anclado en el entorno del 3% y unos aranceles que mantienen viva la presión inflacionista, el retorno ya no llegará de la revalorización automática de los activos, sino del trabajo operativo: rentas que crecen, ocupación que se defiende, activos de calidad que captan la demanda.
Para una EAF como BISSAN, este informe refuerza una convicción que llevamos tiempo trasladando a las carteras: en activos reales, la selectividad lo es todo. Industrial, multifamily de calidad y alternativos con vientos demográficos —centros de datos, salud, vivienda para estudiantes— ofrecen el binomio de resiliencia y crecimiento que el capital exige hoy. La oficina de gama baja y el retail secundario, en cambio, seguirán arrastrando el peso del ciclo anterior. El aterrizaje suave que dibuja Cushman & Wakefield no es una invitación a la complacencia, sino un recordatorio de que, cuando la marea deja de subir para todos, lo que importa es qué se tiene en cartera.